미담플러스 전대중 시민 기자 

동탄이 분당의 주거·가격 위상을 빠르게 따라잡고 있다는 평가가 나오고 있다. 과거에는 분당과 동탄 사이에 상당한 가격 격차가 존재했지만, 최근 동탄역을 중심으로 고가 아파트 거래가 잇따르면서 양 지역의 격차가 점차 좁혀지는 모습이다.

국토교통부 실거래가를 기준으로 2026년 1월부터 8월 26일까지 전용면적 85㎡ 이하 아파트 가운데 20억~25억원대 거래는 서울 1,568건, 경기도 250건으로 집계됐다. 이 가운데 동탄역 롯데캐슬 전용 84㎡가 22억5,000만원에 거래되며 시장의 관심을 끌었다.

분당에서도 고가 거래가 이어지고 있다. 백현마을 6단지 전용 74㎡가 24억5,000만원, 위례 센트럴자이 전용 84㎡가 23억원, 광교신도시 자연앤힐스테이트가 21억원에 거래되는 등 수도권 주요 주거지역에서 20억원을 넘어서는 거래가 나타나고 있다.

핵심은 ‘가격’보다 ‘격차 축소’

동탄이 분당을 추격하고 있다는 평가에서 주목할 부분은 단순한 가격 비교가 아니다. 과거 분당의 강점은 아파트 가격 자체보다 교통·교육·상업·업무시설이 집약된 완성형 도시라는 점에 있었다. 반면 동탄은 신도시 특성상 상대적으로 도시의 역사가 짧고 자족기능이 부족하다는 평가를 받아왔다. 그러나 최근 상황은 달라지고 있다. 동탄역을 중심으로 광역교통망이 확충되고, 대규모 상업·업무시설과 반도체 산업 기반이 결합하면서 도시의 성격 자체가 변화하고 있다. 특히 GTX-A를 비롯한 광역교통망은 동탄의 가장 큰 약점으로 꼽혔던 서울 접근성을 크게 개선시키는 요소다. 여기에 삼성전자 화성·기흥 사업장과 용인 반도체 클러스터 등 주변 산업 기반이 확대되면서 동탄이 주거와 일자리가 결합된 수도권 남부 핵심 생활권으로 성장할 가능성도 커지고 있다.

‘분당을 따라가는 동탄’…도시의 경쟁력이 달라졌다

분당과 동탄은 출발점부터 다르다. 분당은 1기 신도시로 조성된 이후 약 30년 동안 주거·교육·상업·업무 기능을 축적하며 대표적인 수도권 주거도시로 자리 잡았다. 반면 동탄은 상대적으로 짧은 기간에 대규모 신도시가 조성됐다는 장점이 있다. 신축 아파트 비중, 계획도시 구조, 광역교통망, 산업 기반 등이 동탄의 경쟁력으로 꼽힌다. 결국 양 지역의 경쟁에서 중요한 것은 현재의 가격보다 앞으로 만들어질 도시 가치라는 분석이다. 동탄역을 중심으로 고가 주택 거래가 지속되고, 상업·업무시설과 일자리 창출이 본격화된다면 동탄의 주거 가치가 한 단계 더 올라갈 가능성이 있다.

관건은 ‘자족도시’ 완성

동탄이 분당을 넘어설 수 있을지를 결정할 핵심 변수는 자족기능이다. 주거지만 발전하는 베드타운에 머문다면 분당과의 격차를 완전히 좁히기는 어렵다. 반대로 반도체를 중심으로 한 산업 생태계와 업무시설, 상업·문화시설이 계획대로 성장한다면 이야기는 달라진다. 특히 반도체 산업 호황이 장기화되고 동탄·용인·기흥·화성으로 이어지는 수도권 남부 산업벨트가 확대될 경우 동탄의 배후 주거수요 역시 한층 탄탄해질 수 있다. 부동산 시장에서는 이를 두고 ‘분당 추격론’이 본격적으로 등장하고 있다.

“분당이 지난 30년 동안 만들어낸 도시의 가치를 동탄은 앞으로 10년 안에 얼마나 따라잡을 수 있을까.” 동탄 부동산 시장의 새로운 화두가 ‘가격 상승’에서 ‘분당과의 격차 축소’로 이동하고 있다. 다만 고가 거래 한두 건만으로 동탄이 분당과 동급이라고 판단하기는 이르다. 앞으로 거래량, 동일 면적대 가격의 지속성, 전세가, 학군, 상업·업무시설, 일자리 증가가 함께 확인돼야 진정한 도시 경쟁력의 역전 여부를 판단할 수 있다. 그럼에도 분명한 것은 있다. 동탄은 더 이상 ‘분당을 대체할 수 있을까’를 묻는 도시가 아니라, ‘언제 분당과 어깨를 나란히 할 것인가’를 묻는 단계로 진입하고 있다는 점이다.